🏠不動産取引などにおける未登記建物のリスクとは？建物の登記について

建物を建てたあと、登記のことはそのままにしていませんか？

「親の代からずっと住んでいる家だから大丈夫」
「古い倉庫だから登記まではしていない」

こういったケースで、調べてみると実は未登記建物だったというご相談は少なくありません。

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建物が未登記のままでも、日常生活を送るうえで今すぐ困ることは少ないかもしれません。

しかし、次のような場面で未登記が“大きな支障”になる可能性があります。

• 売却
• 火災保険
• 住宅ローン・リフォームローン
• 相続

つまり、普段は気づきにくいものの、将来の不動産取引や相続などで問題が顕在化しやすい手続きなのです。

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当事務所のある山形県や宮城県でも、住宅ローンを利用せずに建築した未登記建物について、売買や相続の際に問題となったり、増築したにもかかわらず未登記のままになっているケースなどの相談が増えています。

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① 未登記建物とは？

まず、「未登記建物」とはどのような状態を指すのでしょうか。

法務局の登記簿に建物の情報（所在・家屋番号・種類・構造・床面積・所有者など）が登録されていない建物を、一般的に「未登記建物」と呼びます。

よくあるパターンとしては、

• 昔に建てた家や離れ、納屋、倉庫をそのままにしている
• 親族が独自に増改築を行い、その部分だけ表題部変更登記をしていない
• 会社名義で社宅や倉庫を建てたが、登記まではしていない

といったケースが挙げられます。

「固定資産税の納税通知書には載っているから大丈夫」と思われる方も多いのですが、
固定資産税台帳に載っていることと、登記されていることは別問題です。

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② 建物表題登記とは（建物の「戸籍」を作る手続き）

建物表題登記とは、その建物について

• 所在
• 家屋番号
• 種類（居宅・倉庫・作業所など）
• 構造（木造・鉄骨造など主となる構造、屋根の種類、階層）
• 各階の床面積
• 新築年月日

といった情報を、初めて登記簿に登録する手続きです。

イメージとしては、建物の「戸籍」を作る作業だと考えていただくと分かりやすいと思います。

建物表題登記のポイント

• 不動産登記法により、建物の所有権を取得した日から1か月以内に申請する義務があります
• 表題登記がされて初めて、司法書士による「所有権保存登記」や「所有権移転登記」が可能になります
• 通常、登記申請のための現地調査・各階平面図の作成などは土地家屋調査士が担当します

この**建物表題登記をしていない状態が「未登記建物」**ということになります。

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③ 未登記建物を放置する5つのリスク

ここからは、未登記のまま放置しておくことで生じる代表的なリスクを、5つに分けてご説明します。

③-1. 不動産登記法上の罰則（過料）のリスク

不動産登記法では、建物の所有権を取得した人は、
取得の日から1か月以内に表題登記を申請しなければならないと定められています。

この義務を正当な理由なく怠った場合、
10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

実務上、すべての未登記建物に対して直ちに過料が科されるわけではありませんが、

• 「知らなかった」では済まない法律上の義務であること
• 相続登記など、不動産登記に対する国の姿勢が厳格化してきていること

を踏まえると、未登記のままにしておく合理的なメリットはほとんどありません。

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③-2. 売却が難しくなる

未登記建物でも売買契約自体は可能です。
しかし、実務上は次のような問題が出てきます。

• 建物の登記簿がないため、買主名義への所有権移転登記ができない
• 不動産会社としても、ローン利用や担保設定の関係から「未登記建物付き」は取り扱いを嫌うことが多い

その結果、

売却までに時間がかかるなど、売却のしにくさに直結します。

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③-3. 火災保険でトラブルになる可能性

結論から言えば、未登記建物でも火災保険に加入することは可能です。

ただし、登記簿がないことで、

• 建物の構造・面積などを証明するために、固定資産税の資料や図面、写真など
  追加の資料を求められることが多い
• 大規模な火災や自然災害で建物が全焼・全壊した場合に、
  「本当にその建物が存在していたのか」を証明するのに時間がかかり、
  保険金の支払いが遅れたり、認定がシビアになる可能性

といったリスクがあります。

あらかじめ建物表題登記を行い、建物の存在・規模を公的な形で残しておくことで、
保険会社とのやり取りや保険金支払いの場面で有利に働くケースが多くなります。

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③-4. 住宅ローン・リフォームローンの審査に不利

銀行などの金融機関が住宅ローンやリフォームローンを実行する際には、
対象となる建物に抵当権（担保権）の設定登記を行うのが一般的です。

ところが、建物が未登記の場合、そもそも抵当権を設定する「登記簿上の建物」が存在しません。

そのため、

• 建物を担保にしたローンが利用できない
• 「まず表題登記→所有権保存登記をしてからでないと審査に進めない」と金融機関から言われる

といった状況が生じます。

③-5. 相続手続きが複雑になり、争いの火種に

未登記建物も、当然ながら相続の対象となる財産です。

しかし、登記がされていないことで、

• 「名義は誰なのか」「いつ誰が建てたのか」が分かりにくい
• 表題登記・所有権保存登記から始める必要があり、
  必要書類の収集や法務局への照会に時間と手間がかかる
• 遺産分割協議が終わった後に未登記建物の存在が判明すると、
  協議をやり直さなければならない

など、相続人にとって大きな負担となります。

相続登記の義務化も始まり、
不動産の登記を整理しておくことの重要性は年々高まっています。

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④ 建物表題登記が必要になる主なケース

次のような場面では、建物表題登記を早めに検討することをおすすめします。

• 新築したが、建築後しばらく登記をしていない
• 親名義の古い家・離れ・納屋などがあり、登記の有無が分からない
• 空き家を売却・解体したいと考えている
• 自宅や倉庫を担保にして、リフォームローン・事業性融資を利用したい
• 親の相続を見据えて、不動産の名義や登記状況を整理しておきたい

こうしたタイミングで建物表題登記を済ませておくと、

• 売却・融資・相続など、後の手続きがスムーズになる
• 家族や相続人に余計な負担をかけずに済む

といったメリットがあります。

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⑤ いつまでに何をすべきか（申請期限と実務のポイント）

新築の場合

不動産登記法上は、建物の所有権を取得した日から1か月以内に建物表題登記を行うことが義務づけられています。

• 建物の引渡し・完成確認のタイミングで
• ハウスメーカーや工務店から書類を受け取った段階で

できるだけ早く土地家屋調査士に相談するのが理想です。

すでに古い未登記建物がある場合

「何十年も前の建物だから、今さら登記しても遅いのでは？」
というご相談もよくありますが、期限を過ぎていても表題登記自体は可能です。

むしろ、

• 売却や相続の直前になって慌てるより
• まだ所有者本人が元気なうちに、事情を確認しながら整理しておく方が、手続きもスムーズ

と言えます。

**“気づいたときが、もっとも早いタイミング”**と考えて、
未登記の可能性があれば一度調査しておくことをおすすめします。

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⑥ まとめ：未登記建物は早めに登記しておくのがおすすめ

ここまでのポイントを整理すると、次のとおりです。

• 建物表題登記は、不動産登記法で義務づけられた手続き
• 未登記建物を放置すると、
  • 法律上の義務違反（過料）のリスク
  • 売却のしにくさ・価格面の不利
  • 火災保険・融資の場面での不利
  • 相続手続きの複雑化・争いの火種
    
    といった問題が生じやすい
• 将来の売却・融資・相続を見据えるなら、
  早めに建物表題登記を行い、不動産の状態を「クリーン」にしておくことが重要

ご自宅やご実家、倉庫などが未登記建物かどうか分からない場合でも、
登記簿や固定資産税の資料を確認しながら、調査の段階からお手伝いできます。

また、建物の登記だけでなく、測量・土地の登記・農地転用・開発許可・各種許認可手続きなどについても、
【　サービス案内ページ　】で詳しくご紹介しています。

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⑦ 📍地域対応エリア

当事務所（山形県村山市所在）は、

山形県内、仙台・宮城県内などを中心に、
土地家屋調査士・行政書士として、建物表題登記・表示変更登記・境界確定測量・分筆登記・各種許認可業務を行っています。

当事務所では山形県内、仙台市周辺で建物の登記に関する無料相談を受け付けています
未登記建物に関するご相談や、建物表題登記のご依頼については、

【　こちらのお問い合わせフォーム　】

から、お気軽にご連絡ください。

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